Железобетонная защита капитала от инфляции. Куда инвестировать?

Крупный бизнес трясет со всех сторон. Сегодня ты успешен, а завтра в двери постучался ковид. Этот опыт многих научил  диверсифицировать инвестиционный портфель.

Сейчас даже твердый средний класс ощущает, сколько уходит финансов на первые пару уровней пирамиды Маслоу. Инфляция съедает деньги в геометрической прогрессии.

Для тех, у кого есть деньги, сейчас главная головная боль — как их сохранить. И в хорошем сценарии — приумножить, заставить работать и приносить доход. Актуально ли вершить такие планы по защите денег от инфляции классическим способом — вложениями в недвижимость?

Чего боятся инвесторы? “Мыльный пузырь” и цены на недвижимость

На рынке недвижимости вкладывать выгодно там, где будет рост. Следовательно, перегретый рынок с инвестиционными целями рассматривать никто не хочет. Где летает “мыльный пузырь” и над какой локацией он лопнет?

Риски формирования пузырей принято оценивать по авторитетному ежегодному отчету крупнейшего швейцарского финансового холдинга UBS Group AG под названием Global Real Estate Bubble Index 2023. Переоценка недвижимости глобально пошла на спад в 2023 году.

Согласно трактовке термина мыльного пузыря на рынке недвижимости и перегретых цен, это цикличное явление имеет место, когда цены быстро вырастают без достаточных экономических предпосылок. При падающем спросе, по идее, должен лопнуть пузырь.  

В отчете UBS оценивали 25 крупнейших городов мира по 5 факторам:
 

• соотношение цены недвижимости и ее доходности;
• соотношение цены и стоимости аренды;
• изменения в соотношении ипотеки к ВВП; 
• изменения в соотношении строительства к ВВП;
• сравнение цен в городе со средним значением по стране.

Города с показателем выше 1,5 – претенденты на пузырь.

Как утверждают эксперты UBS, дисбаланс в ценах пошел на спад, в зоне риска остаются только Цюрих и Токио. Годом ранее в списке были: Ванкувер, Торонто, Амстердам, Франкфурт, Мюнхен, Цюрих, Тель-Авив, Токио и Гонконг. 

Несмотря на то, что в Турции цены на недвижимость выросли в 3 раза за пару лет, Стамбула в списке нет. 

А Дубай вошел в список городов со справедливыми ценами на недвижимость, вместе с Миланом, Нью-Йорком, Сингапуром, Мадридом, Бостоном, Сан-Франциско, Сан-Паулу и Варшавой. 

В Дубае цены продолжают расти, но вместе с доходами населения и экспатов. Рынок аренды насыщен спросом, а цены все равно только на 25% выше цен пикового 2014, с поправкой на инфляцию.

 
Сейчас можно инвестировать в недвижимость и не прогореть? 

Согласно выводам в отчете UBS, два последних года наблюдался глобальный всплеск инфляции и рост процентных ставок, что привело к уменьшению дисбаланса на рынке жилья. Ипотечное кредитование сократилось в два раза. 

Квалифицированный работник может приобрести жилплощади на 40% меньше, чем до пандемии. 

Если процентные ставки останутся на повышенном уровне, тогда вероятно снижение цен на недвижимость. С 2021 средние ставок по ипотеке выросли в три раза. 

Из-за проблем с финансированием, все меньше выдается разрешений на строительство, особенно в Европе. Будет наблюдаться устойчивый дефицит жилья. 

Отчет UBS доступен на официальном сайте: www.ubs.com

Цены на недвижимость в популярных инвестиционных направлениях

Турция. Краткое резюме за 3 года:

Сначала все удивлялись, почему готовая к заселению двухкомнатная квартира, в новостройке с бассейном и отельной инфраструктурой, стоила всего 35-50 тыс. Евро. Затем начали удивляться,  почему теперь она стоит 100 тыс. Евро. И решили поискать “лучше уже в ЕС”. Но за такую же цену, увы, не нашли. 

Теперь рынок в стагнации, сделок мало, иностранцы из СНГ уезжают массово из-за проблем с ВНЖ и инфляции. Но цены у застройщиков не падают, скорее наоборот. Почему? 

Согласно отчету Турецкого статистического института TUIK за август, индекс стоимости строительства в Турции увеличился на 66% по сравнению с прошлым годом. Индекс материалов увеличился на 52,18%, а труда — на 113,27%. В Турции застройщик покупает землю, и затем она в собственности в покупателей квартир, пропорциональными долями. Посмотрев цены на землю arsa под застройку, выводы сделать не сложно. 

Дубай. Для безопасных инвестиций

По-прежнему выглядит тихой инвестиционной гаванью с политическим нейтралитетом, отсутствием конфликтов, железной стабильностью местной валюты, самыми высокими стандартами жизни и безопасности, налогом 0% для физ. лиц и многими другими преимуществами. 

Кстати, доля доходов от нефти в ВВП Дубай – всего 1%. 

Среднегодовая инфляция в ОАЭ  с 2017 до 2021 – около 2%. ОАЭ занимает 7-е место в мире по размеру ВВП на душу населения. Своего рода экономическое убежище для состоятельных людей и их капитала. 

Северный Кипр. Остров омывают волны развития

Северный Кипр сейчас переживает строительный бум и наплыв экспатов. А где развитие, там и потенциал роста цен. Предпосылки: климат, море, возможности для англоязычного образования, медицина, лайтовая жизнь без городских стрессов в окружение природы, к которой многие стремятся. На это спрос будет всегда высоким.

Инвесторов удивляет размах и формат проектов строительства на Северном Кипре. 

Остров служит анонимной копилкой для всех, кто хочет спрятать доходы от лишних глаз, при помощи недвижимости.

Будет ли дешеветь бетонная копилка? 

Инфляция во многих странах настолько возросла, что цены на недвижимость начали от нее отставать. Если дорожает новое авто комфорт класса, почему недвижимость не должна тоже дорожать?

Как утверждают эксперты Банка международных расчётов (BIS), в 58 странах мира к первому кварталу 2023, с учетом инфляции цены на недвижимость за год упали на 3,3%. Что является самым большим показателем со времен финансового кризиса 2008–2009. То есть цены растут, но медленнее, чем растет инфляция. Эксперты также утверждают, что в 75% стран цены на квадратные метры снижаются. Но цены остаются на 6% выше, чем до ковида. 

В странах ЕС цены на недвижимость снизились на 7% к I кварталу 23 года

Инфляция в ЕС закрепилась на уровне 5,3%. 

Аналитики Goldman Sachs утверждают, что цены не просядут существенно, как это ожидалось после подорожания ипотеки.

Выводы:

В ЕС цены на недвижимость снижаются впервые с 2014 года. На второй квартал 2023 в еврозоне они упали на 1,7%, а в ЕС – на 1,1%. Больше всего цены падают в Германии, Дании и Швеции. 

Дубай продолжает аккумулировать самых богатых и успешных экспатов со всего мира. Здесь процветают флип сделки с небольшим первым взносом и быстрым выходом из инвестиций. Спрос на аренду и ее доходность стабильно растут.

Турция замерла в ожидании, спрос притормозил и осматривается, но недвижимость существенно не дешевеет. Есть возможность словить горящие предложения, а также получить гражданство по упрощенной процедуре. 

Северный Кипр сейчас является растущим рынком недвижимости. Проекты крупные, а земель все меньше. Северный Кипр – это Аланья 10 лет назад, со своими банановыми плантациями, из которых выросли целые микрорайоны. Выросли и подорожали.

Видео по теме на канале Stay Property:  “Цены падают? Когда покупать? Обзор рынка зарубежной недвижимости”