Как сдавать квартиру в Турции и платить налоги с аренды

В последние годы Турция стала одним из самых популярных направлений для инвесторов в недвижимость, и это неудивительно. Привлекательный климат, богатое культурное наследие, развитый туризм делают эту страну желанным местом для отдыха и вложений. Для многих владельцев недвижимости в Турции аренда квартир является источником дополнительного дохода, а также способом окупить свои инвестиции.

Как и в любой стране, сдача квартиры в аренду в Турции сопровождается определёнными юридическими и налоговыми обязательствами. Рассмотрим основные аспекты.

На каких условиях можно сдавать квартиру в Турции

Сейчас для того, чтобы сдавать недвижимость в Турции посуточно, либо на любой другой короткий срок, необходимо иметь специальную лицензию, которую выдают только юридическим лицам. Эти компании должны управлять целыми зданиями или их частями, предлагая аренду не менее чем на 30 спальных мест. Более того, здания должны быть оборудованы элементами инфраструктуры, характерной для отелей, включая системы безопасности и видеонаблюдения.

Нарушение этих правил влечёт последствия, включая штрафы и даже уголовное преследование, применяемые к самому собственнику недвижимости.

С начала 2024 года в стране внесены изменения в законодательство, рассматривающие возможность краткосрочной сдачи жилья, однако на практике многие правовые механизмы ещё не работают, так как на адаптацию потребуется значительное время.

Для владельцев, сдающих свою недвижимость, остаётся лишь вариант долгосрочной аренды.

Что такое гарантированная аренда

Гарантированная аренда предоставляет привлекательную возможность для инвесторов, которые приобретают квартиры у компаний, в которых есть услуга управления недвижимостью и соответствующая лицензия. Эта схема позволяет владельцам получать доход от сдачи недвижимости для проживания туристам.

Работает данный механизм следующим образом:

• Инвестор приобретает квартиру в компании, которая предлагает гарантированную аренду через заключение договора купли-продажи .

• • Жильё сдаётся в долгосрочную аренду, так как компания, управляющая комплексом, имеет на это соответствующие разрешения и является юридическим лицом (физические лица могут заниматься только долгосрочной арендой, речь о которой пойдёт ниже).

• После покупки инвестор заключает договор с профессиональным управляющим комплексом, который берёт на себя все аспекты управления недвижимостью. В этом договоре обычно прописываются условия сдачи недвижимости, размер фиксированных платежей, привилегии для владельца и порядок расчётов.

• Управляющий комплекс берёт на себя ответственность по сдаче квартиры туристам. Это включает размещение объявлений, проведение показов потенциальным арендаторам, заключение договоров и взимание платежей.

• Владелец получает гарантированный доход, который обычно обеспечивается управляющим комплексом. Это может быть фиксированная сумма или процент от выручки, в зависимости от условий договора.

• Управляющий комплекс берёт на себя все расходы по обслуживанию жилья. Это освобождает владельца от необходимости самостоятельно заниматься управлением и обеспечивает ему стабильный доход при минимуме контроля.

Но в этом варианте инвестиций важно понимать такие нюансы:

• Если управляющая компания перестала предоставлять арендные услуги, то собственникам   придется самостоятельно заниматься сдачей жилья на долгосрочный период.
• Владелец не может в любой момент приехать и жить в купленной квартире. Обычно договор с управляющей компанией устанавливает определенные правила пользования для владельца.

Условия долгосрочной аренды

В данном случае подразумевается сдача жилья на срок от полугода и дольше. Этот вариант доступен как для местных жителей, так для иностранных граждан, владеющих недвижимостью.

Основные условия:

• Минимальный срок, на который заключается договор с арендатором, составляет 100 дней, а договоров может быть суммарно не более трёх в год. Контракт может быть продлён автоматически, если обе стороны согласны.

• Хотя арендодатель имеет право повысить цену, это должно быть сделано не чаще одного раза в год. При этом увеличение разрешено не более, чем на индекс потребительских цен, который устанавливается правительством ежегодно (в последние годы цифра составляет 20-30% в год).

• Обычно арендатор оплачивает жильё ежемесячно, внося арендную плату заранее на следующий месяц, но могут быть оговорены иные условия.

• Если в квартире произошли повреждения не по вине арендатора, их ремонт обычно осуществляется за счёт владельца.

Что должен содержать договор с арендатором

В договоре должны быть чётко прописаны основные условия, которые определяют права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Вот пункты, которые обычно включаются в такие контракты:

• Паспортные данные арендатора и арендодателя.
• Сведения о ВНЖ арендатора.
• Данные о праве собственности на квартиру (ТАПУ).
• Точное описание сдаваемой недвижимости, включая её адрес, площадь, количество комнат, мебель и бытовую технику, если они предоставляются.
• Указание начальной и конечной даты проживания. Также может быть прописана процедура автоматического продления контракта и условия его расторжения.
• Определение суммы арендной платы, а также частоты и способа её оплаты (ежемесячно, поквартально и т.д.).
• Условия, если предусмотрено внесение депозита, включая его размер, правила возврата по окончании срока аренды.
• Определение обязанностей арендатора и арендодателя по оплате коммунальных услуг, страховке, ремонту и т.д.
• Условия по возмещению ущерба за повреждения.
• Любые другие дополнительные условия, которые стороны считают важными и хотят включить в договор.

Важно, чтобы договор был составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.

Порядок заключения договора

Обязательным условием, согласно турецкому законодательству, является нотариальное заверение сделки. Такой подход защищает интересы обеих сторон и предотвращает возможные недоразумения или споры в будущем.

Установленного образца документа нет, он составляется сторонами в вольной форме.

При заключении договора арендодатель должен зарегистрировать квартиросъёмщика (аналог прописки в РФ). Делается это в Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД.

Арендовать жильё может как гражданин Турции, так и иностранец. Но во втором случае он должен иметь документы, подтверждающие его право находиться на территории государства длительный срок (идентификационный номер иностранца, икамет).

Как платить налоги в Турции с аренды квартиры

Любой иностранный гражданин, получающий доход в Турции, должен зарегистрироваться в местной налоговой службе (Vergi Dairesi). Это позволяет правильно декларировать доходы и уплачивать соответствующие налоги.

За недвижимость, находящуюся во владении, владелец должен ежегодно уплачивать налог. В 2023 году эта сумма составляла 0.1-0.2% в зависимости от стоимости имущества, а также местоположения (в крупных и курортных городах ставка выше). При владении элитной недвижимостью размер налога может достигать 1% от кадастровой стоимости. Налоговые взносы уплачиваются ежегодно.

За получение дохода от сдачи квартиры владелец обязан оплатить подоходный налог. При этом налоговая ставка увеличивается в зависимости от суммарного дохода, полученного лицом, и составляет 15-40%. Размеры доходов и процентная ставка налогов устанавливаются ежегодно турецким законодательством.

Уплачивать налог можно самостоятельно в налоговом органе, в котором зарегистрирован резидент, либо в электронной системе E-Devlet. Также оплатить налог можно в любом аккредитованном турецком банке (в том числе – через онлайн-банкинг).

Обратите внимание – если сумма дохода, полученного резидентом в течение года, составляет меньше установленной законом суммы, налог не уплачивается. Но эта сумма ежегодно индексируется, к примеру, в 2023 году она составила 21 000 лир.

Выгодно ли купить квартиру в Турции для сдачи в аренду

Это может быть выгодным инвестиционным решением, обеспечивающим ряд преимуществ:

1. Турция известна своим стабильным рынком недвижимости, который сохраняет привлекательность для иностранных инвесторов. Это создаёт благоприятные условия для долгосрочных инвестиций в арендную недвижимость.
2. Турция привлекает миллионы туристов ежегодно благодаря своим курортам и историческим достопримечательностям. Это создаёт спрос на жильё, особенно в популярных туристических регионах.
3. Гарантированная аренда предоставляет возможность стабильного дохода без необходимости самостоятельного управления недвижимостью.
4. В сравнении с другими популярными туристическими направлениями, цены на недвижимость в Турции часто остаются относительно низкими.
5. Многие регионы, особенно туристические центры, обладают развитой инфраструктурой, включая аэропорты, дороги, торговые центры и развлекательные объекты. Это способствует привлечению арендаторов, повышению спроса на арендное жильё.

Перед принятием решения об инвестировании следует тщательно оценить риски и проконсультироваться с профессионалами в этой области.

Что предлагает компания Stay Investment

Stay Investment предлагает инвестиционные возможности в турецкую недвижимость для стабильного дохода. Мы предоставляем разнообразные объекты в курортных городах, предлагаем гарантированную аренду и профессиональное сопровождение на каждом этапе.

Наши эксперты помогут выбрать наиболее подходящий объект недвижимости в соответствии с запросами и бюджетом, обеспечат безопасное и прозрачное сопровождение на каждом этапе приобретения и распоряжения жильём.

Специалисты Stay Investment предоставят любую дополнительную информацию об инвестиционных возможностях. Начните создавать стабильный и прибыльный портфель недвижимости в Турции уже сегодня.