Инвестиции в турецкую недвижимость: как выбрать объекты с высоким ROI
В каждой стране и городе свои нюансы инвестиционного анализа рынка. Стамбул и курортная Аланья имеют мало общего, форматы недвижимости отличаются кардинально. Оба региона всегда в ТОП-3 по спросу среди иностранных инвесторов.
Рассмотрим особенности поиска, критерии выбора квартир и вилл в Аланье — районе и городе провинции Анталья на Средиземном море.
Математика инвестиций
ROI (Return On Investment) — коэффициент возврата инвестиций. Показывает рентабельность, уровень доходности или убыточности.
Формула ROI = (операционный доход + цена продажи инвестиций – стоимость приобретения) / стоимость.
Согласно индексу S&P 500, средняя доходность инвестиций в жилую недвижимость в США составляет 10,6%. Показатели выше 10% можно считать высокой доходностью.
До пандемии квартиры в Турции росли в стоимости на 30-70% за 1,5-2 года. Но это время прошло, сейчас другие условия рынка.
Но, если выбрать объект правильно, все еще можно рассчитывать и на 30% при покупке в закрытом инвестиционном клубе, на предзапуске или старте продаж.
Почему Аланья выгодна для инвестиций всегда
Высокий заработок на инвестициях в недвижимость Турции на курортах возможен всегда, ведь спрос на недвижимость у моря вечный. В Турции длинный сезон (более 6 месяцев, купаться можно вплоть до конца октября, начала ноября), есть круглогодичный спрос на аренду. Море, климат, туризм — остаются с Аланьей независимо от экономики, мировых кризисов, других факторов. Здесь есть как внутренний спрос у граждан Турции, так и внешний — иностранные покупатели со всего мира. Поэтому рассматривать Аланью для вложений в квадратные метры безопасно, разумно и выгодно.
Как заработать на недвижимости в Аланье
Цены на квартиры у всех застройщиков растут в несколько этапов. Первый, нулевой прайс — когда проект только одобрен и строительство еще не начато. Далее, в зависимости от готовности комплекса, цены повышаются после определенных в прайсе дат. Также часто можно рассчитывать на скидку минимум от 3%, и даже до 10% — при 100% оплате наличными без рассрочки. Цена квартиры гарантированно вырастет, если вкладывать на раннем этапе проекта, а прибыль зависит от стадии строительства, на которой совершена инвестиция.
Рост цены квартиры в Аланье в готовом доме зависят от разных факторов, среди которых — развитие района, новые объекты инфраструктуры, окружение, видовые данные, количество конкурентных предложений аналогов, миграционная политика (доступность ВНЖ в данном районе) и многие другие.
Как покупать и где найти риелтора
Гарантированная прибыль клуба инвесторов Stay Investment — до 30%, в зависимости от суммы инвестиций и типа инвестиционного пакета. Пакеты направлены на разные стратегии инвестирования: стартовый, рантье, партнерский, бизнес. ROI будет определен заранее и гарантирован. В наш каталог входят собственные проекты, лучшие стройки и новостройки Аланьи. Сопровождение до полного выхода из инвестиций, управление арендой при необходимости.
Критерии, влияющие на ROI недвижимости в Аланье
Аланья — это город с курортной направленностью, но подходящий для постоянного проживания, а не только для сезонного отдыха. Квартиры здесь покупают с разной целью: для собственного отдыха, под сдачу в аренду, под перепродажу, для переезда, как простое и быстрое вложение. Для каждого запроса — свои критерии выбора.
Успех покупки зависит от того, насколько правильно вы поставите задачу своем риелтору. Поэтому важно четко обозначить свои цели покупки и ожидания от вложений, дальнейшие планы после выхода из инвестиции.
Месторасположение
Близость к морю в Аланье влияет на цену входа в инвестиции. Особенно в новых проектах. Например, популярный район Махмутлар и цены на квартиры в зависимости от расстояния до моря:
— Первая линия моря: 1+1 от 230.000 — 300.000 Евро.
— До 300 м от моря: 1+1 от 180.000 Евро.
— 400-700 м от моря: 1+1 от 150.000 Евро.
— 1 км и более от моря: от 100.000 Евро.
Градация условная, цена на квартиры зависит от десятка других характеристик.
Вывод: близость к морю и первая линия подходят инвесторам, которые нацелены на премиум и люкс сегмент. Исключение — перспективные локации, которые, пока еще, не отличаются достаточной социальной и туристической инфраструктурой вокруг.
Всегда важно учитывать потенциал развития территории в будущем, в таком ключе могут быть интересны растущие районы со “строительным бумом”: Паяллар, Демирташ, Газипаша. В центре города новостройку могут окружать турецкие дома, которым 30 лет, а в этих районах формируются кварталы современных ЖК.
Не только близость к морю имеет значение. Многие покупатели предпочитают крупные резиденции с просторной территорией, окруженные зелеными ландшафтами и холмами, а не дома в центре с компактной инфраструктурой, трафиком, высоким уровнем шума и туризмом.
В проектах Stay Property, отдаленных от моря, предусмотрен комфортный трансфер, который входит в ежемесячный коммунальный платеж.
Один из важнейших факторов формирования цены на квартиру в Аланье — доступность оформления ВНЖ. Некоторые районы закрыты для получения вида на жительства, но важно понимать, что это временные меры и можно купить квартиру по одной цене, а после открытия района для ВНЖ – уже по другой, существенно выше. Закрыты в 2024 году районы, популярные у экспатов для постоянного проживания — Махмутлар, Каргыджак, Авсаллар и Кестель.
Чтобы безошибочно учесть фактор месторасположения, важно понимать специфику конкретного района и спроса на недвижимость в данной локации. Где-то строится новый ТРЦ, где-то есть сильная муниципальная школа по прописке, где-то — виды на море с холмистой местности, за которыми точно вернется арендатор турист. Каждая локация имеет как преимущества, так и недостатки. Иногда это далеко не основной критерий выбора квартиры в Аланье под инвестиции.
Формат жилого комплекса
Аланья — уникальный город и курорт, где каждый современный жилой дом располагает рядом удобств отельного типа на территории. Стандартный минимум такой инфраструктуры: бассейн, хамам, сауна, паровая комната, фитнес, беседка, детская площадка и парковка. Если в комплексе есть крытый теплый бассейн, он подходит для круглогодичного отдыха, внутренняя инфраструктура работает зимой.
Чем масштабней комплекс, чем роскошнее его социальные зоны, тем выше спрос на квартиры. К примеру, в проекте знаменитого застройщика в районе Тюрклер с инфраструктурой лучше, чем в ТОП отелях, квартиры 1+1 на последних этапах строительства стоят от 250.000 евро, вариантов единицы. В этом же районе квартиры 1+1 в небольших резиденциях со стандартным набором зон отдыха — от 90.000 – 120.000 евро.
Период экспозиции на рынке (DOM, Days on Market) у знаменитых проектов формата “город в городе” короткий, к сдаче остаются единичные лоты и предложения по перепродаже от инвесторов. А при перепродаже в уже запущенном проекте “хозяин барин”, — можно смело завышать цену, если спрос не покрывается предложениями.
Чем ярче и многообразнее социальные зоны комплекса, тем быстрее он продается. При этом отдаленность от моря не выступает фактором формирования цены №1. Более весомое значение имеют возможности для отдыха, которые есть у собственников квартир и их арендаторов.
Для дальнейшей перепродажи формат и качество проекта комплекса имеют решающее значение, особенно когда комплекс уже заселяется, его уровень и все преимущества владения квартирой покупатель видит вживую.
Чем крупнее проекты в портфолио застройщика, тем выше доверие к нему со стороны властей. Репутация застройщика — залог прироста стоимости квартир в его проектах после сдачи и удерживания высокой цены даже через 5-7 лет.
Цена недвижимости
Аланья предлагает многообразие вариантов на любой бюджет и запрос. На все проекты действует рассрочка платежа без % до окончания строительства. Квартиры всегда передаются покупателям с готовым ремонтом, в некоторых случаях даже с пакетом мебели и техники.
ВАЖНО! Не все застройщики допускают переуступку, возможность быстрого выхода из инвестиций следует утверждать с девелопером перед покупкой. Своевременное перечисление платежей по рассрочке — это обязанность покупателя. В случае длительного нарушения условий договора, застройщик может аннулировать сделку в одностороннем порядке, возможны компенсационные издержки. Ваша недвижимость уже вырастет в стоимости к моменту, когда договор расторгнут, но получите ту сумму, которую вложили. Если нет уверенности в выплате рассрочки, лучше не рисковать, и не рассчитывать на быстрый выход из инвестиций. Скорость перепродажи зависит от количества аналогов на рынке, конкуренции с застройщиком и другими инвесторами этого же проекта, условий рынка.
Чем активнее рынок, тем больше повышается стоимость. Есть возможность спрогнозировать свою прибыль, исходя из плановых повышений цены в прайсе застройщика и роста цены после того как появятся стабильный поток арендаторов, постоянные проживающие. Но многое зависит от текущих условий рынка недвижимости, привлекательности и конкурентоспособности предложения для конечного покупателя готового жилья.
Доходность аренды
Доходность от сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду зависит как от комплекса и самой квартиры, так и от того, кто занимается объектом и курирует его на сервисах бронирования. Важно учесть, что управляющие компании берут до 30% комиссии от прибыли, также есть амортизационные издержки, налоги, другие расходы. Можно сдавать квартиры самостоятельно, оформив необходимые документы для легализации и сдачи в краткосрочную аренду конкретной квартиры.
В нынешних условиях рынка недвижимости, нормальной можно считать доходность аренды в Аланье от 5% годовых в евро при профессиональном управлении сдачей. Премиум объекты могут приносить от 7% и более. 10% возможны, когда квартира уже какое-то время на рынке, наработаны постоянные арендаторы, отзывы, репутация комплекса.
ВАЖНО! В 2024 году произошел ряд изменений законодательства, теперь жилые комплексы должны получать документы для краткосрочной аренды. Необходимо согласие 80% собственников на то, что квартиры в доме будут сдаваться туристам, есть также ряд других нюансов. Для новых проектов, которые только сдаются, это не составляет проблем, возможность сдачи в аренду прописывается заранее. На вторичном рынке предложений под туристическую аренду в 2024 году пока единицы. Если комплекс подходит под краткосрочную аренду, это существенно повышает привлекательность для инвестиций и спрос на квартиры.
Комплексы Stay Property в разных районах Аланьи уже подходят под аренду и могут приносить доход, которым можно погашать рассрочку.
Уникальность
К характеристикам, которые повышают привлекательность, относятся:
- Близость к лесу, водоему, парку, горам.
- Эксклюзивный архитектурный проект, стильный дизайн, материалы отделки.
- Интересные форматы — квартиры с садом, частным бассейном, террасой на крыше.
Уникальное расположение и концепция проекта — козырные карты для инвестиций.
Перспективы района
Планы развития местности и крупные муниципальные проекты — это то, что учитывают опытные девелоперы при выборе участков под проекты. Важное значение играют демографические показатели. Ранее неприметные районы Аланьи сейчас у всех на слуху, пользуются популярностью и активно застраиваются.
Прибрежная часть города давно застроена, поэтому Аланья расширяется за счет территорий районов на расстоянии 1,5-3 км от моря, где ранее были только сады и теплицы. Также активное развитие получили отдаленные от центра районы.
Строительство новой объездной дороги “Анталья – Алания”, проект газификации домов, новые больницы и школы, перспектива получения статуса центра отдельной провинции — все это маркеры дальнейшего развития. Хороший знак для инвесторов — утвержденный проект расширения аэропорта Газипаша с прямыми рейсами в разные страны. Аланья – это не только курорт с самым длинным сезоном, но и полноценный город для жизни. С годами ее привлекательность для покупки недвижимости и переезда только возрастает.
Компания Stay Investment 7 лет на рынке, 24 собственных проекта, сотрудничество с ключевыми застройщиками региона. Задайте вопросы об инвестициях в недвижимость Турции прямо сейчас, оставайтесь с нами на связи в удобных мессенджерах и социальных сетях.